Gayrimenkul hukukunda en çok karşılaşılan sorulardan birisi olan “Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi?” sorusunun cevabı kanuni açıdan bir zemine sahiptir. Kira ilişkilerinde mevzuat, genel olarak kiracıyı koruma yaklaşımındadır. Bundan dolayı süreç titiz bir şekilde takip edilmelidir.
Bu makalemizde “Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi?” sorusuna; kanunlar, mahkeme kararları ve uygulamadaki işleyişler dahilinde cevap vereceğiz.
Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?
“Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkartılır?” sorusunun cevabı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve devamına göre cevap verilir. İlk olarak şunu söylemeliyiz ki; Belirli süreli kira sözleşmelerinin süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı “yalnızca kiracıda” bulunur.
Örnek verecek olursak; 1 yıllık kira sözleşmesi bitiminde kiraya verenin kiracıya süre bitti diyerek evden veya iş yerinden çıkarması mümkün değildir.
Bu durum sürenin bitimine bağlıdır. Yani başka nedenlerin bulunması halinde kiraya veren, kiracıyı çıkarabilir. Örnek verecek olursak; 10 yıllık kira süresinin dolmasının ardından mülk sahibi kiracısını çıkarma hakkına sahiptir. Bunlar istisna kurallardır. Makalemizde bu kısma değineceğiz. Ancak salt süre bitiminden dolayı kiracı çıkartılamaz.
Kira Sözleşmesi Otomatik Yenilenir Mi?
Türkiye Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine göre kiracı, süre bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının herhangi bir bildirimde bulunmaması halinde veya sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirdiği taktirde sözleşme devam eder.
Böylece “Kira sözleşmesi otomatik yenilenir mi?” sorusunun cevabı: Evet sözleşme otomatik olarak yenilenir. Bununla birlikte kiracı, kira sözleşmesi bitiminden 15 gün önce sözleşmeyi devam ettirmeyeceğini bildirmediği taktirde sözleşme 1 kira yılı daha uzamış olur. Ancak bu durum kira artışı olmayacağı anlamına gelmemektedir. Örnek verecek olursak; 1 yıllık kira sözleşmesi bitiminde kira artış oranı sözleşmede bildirilmesi halinde bu oran üzerinden, sözleşmede bildirilmemesi halinde ise TÜFE oranına göre artış yapılarak yeni kira yılı bu fiyat üzerinden hesaplanarak devam eder.
Kira Sözleşmesi Sona Erdiğinde Kiracı Nasıl Çıkartılır?
Makalemizin üst kısmında da belirttiğimiz üzere süre bitimine dayalı olarak kiracının çıkartılması mümkün değildir. Peki “Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı nasıl çıkartılır?” Bu soruya verilebilecek yanıtları şu şekilde sıralayabiliriz:
Kira Sözleşmesi 10. Kez Yenilenmişse Kiracı Tahliyesi
Kira sözleşmesi belirtmiş olduğumuz gibi kiracı tarafından 10. kez yenilenmesinin ardından yani kira sözleşmesinin ilk yapılmasını 11. Yılından sonra her uzama yılının bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunma kaydı ile mülk sahibi kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Mülk sahibinin bu şartlarda herhangi bir neden belirtmesine gerek yoktur.
Tahliye Taahhütnamesi Bulunuyorsa Kiracı Tahliyesi
Gereksinim Nedeniyle Kiracın Tahliyesi
Söz konusu ev/ iş yeri; sahibi, sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi/kişiler için zorunlu gereksinim duyulması halinde kiracı tahliye edilebilir.
Tahliye edilen mülk, bu nedene bağlı olarak çıkarılan kiracı haricinde 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın başka bir kişi/kişilere kiralanamaz. Mülk sahibi bu kurala aykırı davranması halinde; tahliye edilen kiracıya alt sınırı son 1 yıllık kira bedeli olacak şekilde tazminat ödemek zorunda kalır.
Ev/İş Yerinin Satılması Halinde Kiracı Tahliyesi
Taşınmazın haklarını sonradan edinen yani satın alan, bağış ile vs. alan kişi; şayet kendisi altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi/kişiler için bu mülk zorunlu olarak boşaltılması ise mülkü edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yapacağı bildirim ile kiracı çıkarılabilir.
Ancak bunun içi bildirimden itibaren 6 ay sonrasında dava açılacaktır. Şayet isterse kira sözleşme dönemi bitmesinin ardından 1 ay içinde açacağı dava ile de bu sağlayabilir.
Yeniden İnşa/İmar Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Söz konusu mülkte (ev/iş yeri) esaslı onarım veya inşa-imar yapılacaksa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkansızlaşacak ise bu durumda kira sözleşmesi süresinin bitmesi beklenerek sona erdirilebilir. Taşınmazın yeniden inşasının tamamlanmasının ardından eski kiracı öncelikli kiralama hakkına sahiptir. Bu hak kiracıya yapılan yazılı bildirimin ardından 1 ay içerisinde kullanması gerekir. Bu maddede de kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde daha önce de bahsetmiş olduğumuz gibi en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalır.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi
Kira bedelinin ödenmediği bazı durumlarda kiraya veren, belirli prosedürlere uymakla birlikte kiracısını tahliye edebilir. Bunun önemli prosedürü ve çeşitleri şartları bulunmaktadır.